Jaime Palomera
01/12/2024
[Este artículo es una versión editada, modificada y mejorada de la comparecencia de Jaime Palomera en el Congreso de los Diputados, el 18 de noviembre de 2024. Se puede ver aquí. Agradecemos al autor su amabilidad por enviarnos el texto. SP]
La cuestión de la vivienda va mucho más allá de tener techo o tener casa. Es el eje sobre el que se estructuran nuestras sociedades y nuestras ciudades. Y lo que está pasando desde hace ya 15 años es que el mercado de la vivienda las está rompiendo.
Si esto sucede, es porque nos hallamos ante un gran secuestro. Por un lado, hay una parte cada vez más grande de la vivienda que está secuestrada por dinámicas de mercado muy especulativas. Y, por otro lado, el mismo debate sobre la vivienda está secuestrado.
1. La vivienda como mercancía y la sociedad de propietarios
A menudo se dice que lo que hay que hacer es aumentar la oferta, que el mercado proveerá. Que si se da toda la libertad a los actores privados, serán capaces de resolver el problema de la vivienda. Pero esto no resiste un mínimo análisis histórico. El mercado jamás ha sido capaz de resolver el problema de la vivienda. En los últimos dos siglos no ha habido ningún momento, en ningún lugar, en el que haya generado por sí solo la oferta supuestamente necesaria para dar solución al problema. Ni siquiera cuando no existía ningún tipo de regulación urbanística y se podía edificar sin límite, que es el mundo ideal al que siempre apelan los auto-denominados liberales.
Al contrario: el mercado de la vivienda ha sido la causa de todas las crisis a lo largo de 200 años. Desde el siglo XIX, solo hay una fase histórica en la que el problema se atenúa en buena medida: la etapa que va desde el final de la Segunda Guerra Mundial hasta los años 80. Se trata del período en el que países como el Reino Unido, Países Bajos o Dinamarca construyen estados de bienestar donde garantizan, como hemos hecho aquí, la educación, la sanidad y las pensiones.
Desde la posguerra y a lo largo de 40 años, estos países añaden un cuarto pilar a ese Estado de bienestar: la vivienda. Aunque ninguno logra que sea un derecho universal, estamos hablando de que, por ejemplo, en los años 80, Reino Unido había logrado que el 40% de las viviendas fueran públicas. Es decir, que la inmensa mayoría de la población tuviera derecho a una vivienda, garantizado por el sector público. Luego vino uno largo ciclo de privatizaciones en este y otros países, empezando con el impulso de Margaret Thatcher y el “right to buy” (derecho a la compra de las viviendas hasta entonces públicas).
De todas maneras, hoy en día aún tenemos casos donde la vivienda es tratada como un derecho. El ejemplo más paradigmático son las ciudades-estado de Viena y Singapur. Viena ha logrado, con una política que inició en 1917, que más de la mitad de la vivienda esté protegida de las dinámicas del mercado. Hoy en día el 70% de la población puede acceder a una vivienda pública o protegida. El máximo de ingresos anuales es de €57,600 para una persona soltera y €85,830 para una pareja. Y si tus ingresos suben por encima de ese umbral, no te van a controlar, porque se considera que tu situación podría empeorar. De tal manera que puedes vivir toda la vida ahí y tus hijos también. En Singapur, el 80% de la población reside en viviendas de titularidad pública cedidas en régimen de propiedad durante 90 años, gracias a un programa que se inició en 1965. Más tarde volveré a estas ciudades y a la pregunta de cómo lo han logrado.
En la península ibérica, en cambio, jamás ha habido una política pública pensada para garantizar el acceso a la vivienda. Con la excepción de Euskadi, que lo reconoce como un derecho subjetivo (la administración está obligada a garantizarlo) y construye viviendas protegidas a perpetuidad desde hace más de dos décadas (2003). Pero el Estado español y sus administraciones (autonómicas y municipales), se han dedicado desde 1957 a construir vivienda protegida que al cabo de unos años pasa a ser propiedad privada de sus adjudicatarios.
Esto es algo que nos diferencia de todo nuestro entorno europeo. En Europa, desde los años 50, se promueve la vivienda pública a perpetuidad. Aquí, en cambio, se construye vivienda protegida con fecha de caducidad. Esto se hace desde 1957 hasta hoy en la mayoría de las comunidades autónomas. A excepción de Euskadi, Navarra y Catalunya (desde 2019), todas siguen vendiendo suelo público y construyendo vivienda protegida con el objetivo de que termine en manos privadas. En el mercado.
¿Esto qué quiere decir en términos sociales? Pues que entre 1957 y 2008, que es medio siglo, hay dos generaciones que se benefician de una inversión pública directa o indirecta, que permite prácticamente a cualquier persona acceder a una vivienda en propiedad. Es la llamada Sociedad de Propietarios. El sueño del franquismo, del primer ministro de Vivienda, José Luis Arrese, y de su célebre “no queremos un país de proletarios, sino de propietarios”. Lo que sucede es que esto va mucho más allá del franquismo. Durante los años de democracia, los gobiernos de todos los colores se han dedicado a seguir haciendo viviendas protegidas con la idea de que terminen en manos privadas. Es decir, que las familias que tienen la fortuna de acceder a ellas se convierten en propietarias de esas casas al cabo de unos años.
Esto va de la mano de toda una cultura de la propiedad, que se fomenta a lo largo de medio siglo. La compra de una vivienda se convierte en un ritual de entrada en la adultez. Madurar, ser adulto, pasa por comprarse una casa y formar una familia. También va de la mano de un determinado modelo de industria inmobiliaria, basado en beneficios altos a corto plazo: lo que dentro del sector de la construcción se conoce como la tasa de beneficio del 8%, muy por encima del ritmo de crecimiento de la economía. La cultura del pelotazo. Es una forma de hacer que nos distingue de otros países europeos, donde una parte importante de la industria hace vivienda de alquiler a perpetuidad y de lucro limitado. Cultura de la propiedad y cultura del pelotazo, siempre de la mano. Dos caras de la misma moneda.
¿Qué pasa cuando estas dos generaciones se convierten en propietarias de sus viviendas? Que la inmensa mayoría de viviendas promovidas desde lo público se convierten en mercancías. Esas casas se podían, y aún hoy se pueden, vender en el mercado a un precio muchísimo mayor de lo que pagaron todas esas personas a las que les tocó una vivienda protegida. Pongamos, por ejemplo, un piso de mala calidad en un barrio obrero que en 1967 salía por 30.000 pesetas. En 2008, ya podía ser vendido por 250.000 €. Esto, ajustado a la inflación, significa que el precio de esa vivienda se había multiplicado 47,84 veces. Es decir, hablamos de un sistema de promoción de vivienda protegida que alimenta las burbujas. Y de las casas ya no solo como mercancía, sino también como activo.
En la época contemporánea hemos tenido dos grandes burbujas. La primera va de 1986 a 1992 y la segunda de 1995 a 2007. En estas burbujas lo que se hace es situar a la vivienda como un activo financiero no solo para las familias, sino a escala planetaria. Y lo que se busca es atraer cada vez más el dinero internacional. Es decir, que la inversión planetaria vaya especialmente al sector turismo y al sector inmobiliario.
2. El mercado está fracturando a la sociedad
Esta es la historia, muy brevemente resumida, hasta el año de la gran crisis hipotecaria de 2008. Lo que sucede desde entonces es otra historia muy diferente, un cambio de época.
A partir de aquel año se acaba el modelo del acceso generalizado a la propiedad a través de las hipotecas. Hasta 2008, cualquier persona con un trabajo mal remunerado, con un contrato laboral de seis meses y sin ahorros, podía acceder a una hipoteca, aunque fuera de altísimo riesgo. Esto se terminó. No por la benevolencia de los gobiernos y de los bancos centrales, sino básicamente para preservar el sistema financiero. El planteamiento fue que si los bancos seguían dando este tipo de hipotecas, con unos precios de vivienda cada vez más altos y desacoplados de los salarios, tendrían que dar hipotecas cada vez de mayor riesgo. Lo que se hace en los acuerdos internacionales tras la gran crisis financiera es acordar que los bancos ya no podrán dar este tipo de hipotecas, porque hay que minimizar el riesgo de quiebra del sistema financiero, que es lo que se produjo en 2008. Una crisis terminal de la que solo se pudo salir gracias a un enorme rescate público.
Entonces, ¿quién se está quedando las casas que han salido a la venta en la última década (2014-2023)? Sobre esto tenemos datos muy claros: el 56% de las viviendas se están adquiriendo sin hipoteca. Es decir, que los compradores pagan al contado sin necesidad de endeudarse. Además, casi la mitad de las viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad en los últimos años están en manos de sociedades que tienen un mínimo de ocho inmuebles. Y en la última década, el número de grandes propietarios ha aumentado un 20%. Es decir, lo que está sucediendo es que quien accede a la compra principalmente son quienes ya tienen propiedades. Esto supone un cambio de época, que nos acerca más al mundo de la primera mitad del siglo XX que a lo que vino después.
¿Y qué hacen los propietarios que se van quedando con esas viviendas? Principalmente las destinan al mercado del alquiler, porque se ha convertido en la mejor de las inversiones. Las rentabilidades que genera este mercado, que salen de los bolsillos de la población inquilina, son enormes. Y si está aumentando la población que vive de alquiler es porque las viviendas que salen a la venta van a parar a multi-propietarios, sociedades y fondos de inversión. En otras palabras, si cada vez hay más gente inquilina es porque las casas que salen a la venta se las quedan quienes menos la necesitan. Muchas de las personas que tradicionalmente hubieran accedido a una vivienda en propiedad al entrar en la vida adulta se están viendo expulsadas de esa sociedad de propietarios.
Por eso cada vez más gente vive de alquiler y lo hace durante más años. En los últimos estudios que hemos hecho, vemos que, mientras que el 53,6% de los menores de 30 años tenía una vivienda en propiedad en 2005, esta cifra ha caído en picado: 29% en 2023. Al mismo tiempo, quienes viven de alquiler se han convertido en el grupo mayoritario en este tramo de edad, pasando del 35,2% al 56,6% de hogares. En el grupo de los que tienen entre 30 y 44 años, vivir de alquiler ha pasado de ser una opción muy minoritaria en 2005 (18,8%) a representar a más de un tercio de los hogares (34,3%). Y así sucesivamente en todos los tramos de edad, excepto en el de mayores de 64 años.
En ciudades como Barcelona y Madrid, el proceso es mucho más rápido e intenso. La mayoría de personas inquilinas no son jóvenes. Ya tienen más de 34 años, que es lo que la administración considera como el umbral de la juventud. En Madrid, representan el 62,8% de la población que vive de alquiler; en Barcelona, el 54,7%.
Si miramos las cifras globales, vemos que las personas que viven de alquiler en Barcelona han pasado de un 38,2% a un 44,1% entre 2017 y 2022. En cinco años. Se trata de un aumento espectacular, sin precedentes. Un proceso que se está dando en las ciudades y que está fracturando a la sociedad. Quienes ya tenían propiedades acumulan cada vez más casas y quienes no tienen propiedades van al mercado del alquiler y no ven horizonte de salir de ese mercado.
Hay una idea muy generalizada según la cual vivir de alquiler es transitorio. Porque todo el mundo, tarde o temprano, va a poder comprar o va a poder heredar. Pero esto es un mito que se está resquebrajando. En los dos últimos estudios que hemos realizado en las ciudades de Madrid y Barcelona vemos que el 70% de las personas que viven de alquiler no esperan heredar. Y en Madrid, solamente un 30% de los que ahora están en el mercado de alquiler creen que podrán comprar. El otro 70%, o bien dicen que no van a comprar jamás o no lo tienen nada claro.
Lo que se vislumbra, entonces, no es solo una polarización entre quienes se quedan las casas y quienes tienen que vivir de alquiler. La sociedad también se está dividiendo entre quien heredará y quien no. Si la moneda te sale cara tienes herencia, aumentas tu patrimonio de forma automática y te ahorras los costes de vivienda. No tienes que pagar ni hipoteca ni alquiler. Y esto tiene un efecto ahorro y efecto riqueza inmediato. Pero si la moneda te sale cruz y no heredas, tienes que vivir de alquiler y pagar una rentas cada vez altas que te impiden ahorrar y te obligan a malvivir. Se trata de una crisis del ideal de la meritocracia: caminamos hacia una sociedad de dos velocidades, en la que lo que define tu futuro es cada vez menos tu esfuerzo y cada vez más el hecho de si heredarás o no. Si podrás ahorrarte los costes de vivienda o si tendrás que vivir en un mercado de alquiler que tiene efectos, como veremos ahora, empobrecedores.
Incluso entre las personas y familias que esperan heredar, habrá una parte importante que no podrá hacerlo. Porque lo que se está empezando a ver en los países desarrollados es que cada vez somos más longevos. Ahora mismo es bastante habitual vivir hasta los 90 años. Y esto hace que una parte muy importante de la población, cuando llega a la vejez, para poder pagarse la residencia, para poder tener unos cuidados de calidad, tiene que vender la vivienda. Intercambiar la casa por una residencia privada. Esto ya está pasando. Hay familias donde la expectativa de herencia desaparece. ¿Y quién se queda la vivienda de esos pequeños propietarios? Grandes propietarios y sociedades dedicadas al alquiler. Insisto, desde 2008 estamos en un cambio de modelo, en una crisis incipiente de la Sociedad de Propietarios que se construyó a lo largo de medio siglo.
Ante estos datos, alguien dirá: “oiga, pero el 75% de los españoles son propietarios”. Sí, pero hay que fijarse en las tendencias de los últimos 15 años. Se está abriendo una brecha entre quienes tienen propiedades y quienes no, que nos conduce a un modelo de sociedad que yo creo que ni los partidos de izquierda ni los de derecha se pueden permitir. Porque lo que se pone en crisis son las bases del régimen social y político. Ni siquiera alguien que se considere a sí mismo liberal se puede permitir vivir en una sociedad donde lo que define tu futuro es la herencia y no la capacidad de labrarte un futuro.
A la distribución desigual de la propiedad hay que añadirle el problema del rentismo. El mercado del alquiler funciona como una máquina que transfiere rentas de los que menos tienen a los que más. Los caseros, que son entre un 6 y un 8% de la población adulta, se encuentran entre los grupos de ingresos más elevados (incluso si no se tienen en cuenta lo que ganan a través del alquiler). La población inquilina se encuentra entre los segmentos de menos ingresos. Y en medio están los propietarios, que son una mayoría social y que no tienen viviendas en alquiler. Pues bien, el mercado del alquiler es un mecanismo que succiona recursos de la población que está en la base de la pirámide social para dárselos a los individuos y familias de mayores ingresos.
Además, el mercado del alquiler es cada vez más parasitario. Ahora mismo, la práctica más de moda entre sociedades dedicadas a la inversión inmobiliaria consiste en lo siguiente: comprar las viviendas que salen a la venta, trocearlas en habitaciones y cobrar por cada habitación lo que antes se cobraba por una vivienda entera. Yo les invito a que entren en cualquier portal inmobiliario y analicen el tipo de ofertas que hay en el mercado del alquiler. Viviendas que hasta hace poco se alquilaban por 800 o 900€, se están alquilando fácilmente por 3.000€ y cada una de las habitaciones lleva asociado un contrato de alquiler temporal. Familias que alquilaban una vivienda entera son sustituidas por adultos viviendo en habitaciones y compartiendo espacios comunes -en el mejor de los casos.
Algunos lo denominan coliving o cohousing, pero hay que llamarlo por su nombre: es chabolismo vertical. Hasta los años 60, 70, e incluso 80, era habitual en nuestras ciudades ver auténticos barrios de chabolas. Hoy en día aún hay chabolas, son mucho más minoritarias, como las que se pueden ver en la Cañada Real de Madrid. Pero al mismo tiempo hay un nuevo chabolismo, que llamo vertical porque se esconde en los edificios de la ciudad. Uno mira los edificios y lo que ve es una arquitectura más o menos bella. Lo que no ve es lo que está pasando dentro. Y es que tenemos a cada vez más adultos de más de 40 años compartiendo vivienda. Adultos con trabajos muchas veces cualificados, que tienen que compartir vivienda con otros para poder tener casa.
3. Un mercado muy intervenido a favor del rentismo
Lo peor es que este rentismo cada vez más parasitario está subvencionado por montañas de dinero público. Entre todos estamos financiando con subsidios públicos a quienes se dedican a este tipo de prácticas anti-sociales. El mensaje es terrible: el Estado te premia si vives de rentas y no aportas nada a la sociedad, pero te castiga si vives de tu esfuerzo.
En primer lugar, las personas físicas que cobran rentas tienen grandes privilegios fiscales. Por norma general, alguien que tenga viviendas en alquiler solo tributa sobre el 50% de lo que ingresa en el IRPF (Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas). El otro 50% está exento. En cambio, una persona que tenga un trabajo normal tributa sobre el 100% de lo que gana. Las bonificaciones fiscales en el IRPF son mayores en lo siguientes supuestos: del 60% cuando la vivienda ha sido rehabilitada; del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años; del 90% si baja el precio del alquiler en más de un 5%. Por si fuera poco, los alquileres también están exentos de pagar el IVA. Quienes defienden este arsenal de privilegios, tienen el cuajo de afirmar que aumentan la oferta y reducen su precio. Puro terraplanismo, que niega toda la evidencia.
En segundo lugar, las Socimis que están en manos de fondos de inversión, que son los vehículos que utilizan para gestionar sus stocks, no pagan el impuesto de sociedades. Tributan un ridículo 1%. Es decir, a la pequeña empresa, al pequeño comerciante que vive de su trabajo, se le pide que pague un impuesto que no se les exige a los grandes fondos de inversión que se dedican a negocios extractivos. Y los fondos no son los únicos privilegiados por este disparatado sistema: las empresas dedicas al alquiler con ocho o más inmuebles también tienen el impuesto de sociedades y el IVA súper reducidos.
En tercer lugar, cuando las Socimis compran una vivienda, pagan por ella menos que cualquier persona: casi no pagan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que sí paga todo hijo de vecino. Tienen bonificado hasta el 95%. De nuevo, los fondos no son los únicos beneficiados. En varias comunidades autónomas, como Madrid y Andalucía, quienes se dedican a comprar pisos para la reventa también pagan menos que cualquier vecino, al gozar de importantes privilegios fiscales relativos al ITP.
Es decir, a una familia que quiere comprar su primer pisito le estamos pidiendo que pague este impuesto, que varía entre un 4 y un 10% del precio del inmueble (depende de la Comunidad Autónoma). Se trata de una parte muy importante de la entrada cuando compras una vivienda. Pero al fondo buitre o al especulador que quieren comprar esa misma vivienda para especular le regalamos dinero público para que lo haga. En otras palabras: gracias a este privilegio, cualquier fondo buitre o especulador paga menos por una vivienda que quien la necesita. El Estado hace que todas las casas les salgan más baratas que al resto.
En cuarto lugar, los rentistas se benefician de las ayudas al pago del alquiler que reciben los inquilinos. Al no haber ningún tipo de control de precios en la mayoría de comunidades autónomas, las ayudas al pago del alquiler se convierten en un subisidio más al rentista, que puede subir precios y absorber esa ayuda pública.
En quinto lugar, el secuestro de pisos para destinarlos al mercado turístico está exento de pagar el IVA. A no ser que se presten servicios similares a los de la industria hotelera (cosa muy rara), el rentista no tiene que presentar el IVA propio de cualquier actividad (el tipo general es el 21%). Y si se presta ese tipo de servicios, igualmente solo tributa al tipo reducido del 10%.
Por lo tanto, el mercado de la vivienda sí está intervenido, muy intervenido, pero a favor de prácticas hiper especulativas, a favor del rentismo. Ahora mismo, nuestras ciudades funcionan como una especie de juego del Monopoly amañado. Hay un grupo cada vez más pequeño de jugadores que empieza la partida con muchos más billetes que el resto. Cuando quieren comprar una calle o una casa, les salen más baratas. Pagan mucho menos por ellas. Y a esos jugadores, cada vez que pasan por la casilla de salida, les regalamos mucho más dinero que al resto porque gozan de todas las ayudas fiscales que he enumerado. Montañas de dinero.
Este sistema, que está intervenido desde el sector público a través de medidas fiscales, tiene un impacto muy claro en tres sentidos. En primer lugar, en los precios. Alimenta dinámicas especulativas porque tenemos todo un sistema de ayudas que beneficia y ayuda a quien sube precios. En segundo lugar, es un sistema que promueve la inseguridad residencial. En Barcelona y Madrid, el 40% de las mudanzas de los inquilinos en los últimos años son en realidad expulsiones. Es decir, cuatro de cada diez inquilinos que se mudan en estas grandes ciudades lo hacen contra su voluntad. Y en tercer lugar, esto también redunda negativamente en la calidad de las viviendas. Tenemos todo un sistema que premia los aumentos de precios y las expulsiones de inquilinos. No hay incentivos para renovar las viviendas ni invertir en reformas. Por eso el 59,1% de las viviendas de alquiler tienen al menos tres problemas de habitabilidad.
4. No es un problema de oferta sino de políticas orientadas a la especulación
Frente a esto, a menudo se plantea que el problema es de falta de oferta y de exceso de demanda. Como decía al principio, este es el mantra que oímos constantemente. El mensaje es que hay mucha demanda y que la única solución, o la gran solución, es construir y construir. Pero decir que los precios suben porque hay mucha demanda es como afirmar que si un avión se estrella es por efecto de la ley de la gravedad. Básicamente, no te explica nada. Hay que entender bien cómo está funcionando el sistema de vivienda.
El Banco de España dice que en los últimos tres años los hogares han aumentado en 900.000, pero que se han construido 300.000 viviendas y que por lo tanto hay un déficit de 600.000 viviendas y que esto tiene un efecto inflacionario en los precios. Bien, a mí me gustaría abordar esto de manera quirúrgica.
Sobre la demanda, lo cierto es que llevamos muchos años de aumentos de precios en todas partes, incluidas las ciudades que no han crecido demográficamente. Tres ejemplos: Las Palmas, Valencia y Cádiz. Estas tres ciudades perdieron habitantes entre 2011 y 2021, pero los precios aumentaron en todas ellas de forma salvaje. En Las Palmas los precios aumentaron un 42%, en Valencia un 40% y en Cádiz un 26%.
Respecto a la oferta, lo cierto es que los datos de la OCDE son clarísimos. Seguimos siendo uno de los países con más viviendas por habitante. Entre todos los países de la OCDE, España es el octavo con más viviendas por habitante. Podemos mirar también los datos del Instituto Nacional de Estadística. El INE, a fecha de 2021, dice que hay 3,8 millones de viviendas vacías. La típica respuesta a esto es “oiga, pero estas viviendas están en la España vacía, no están en los grandes municipios donde hacen falta”. Bien, les voy a dar el dato: hay 1.121.651 viviendas vacías en las principales capitales de provincia y en los grandes municipios. Y a ello hay que sumar que en la última década más de 400.000 viviendas han sido secuestradas por el mercado turístico. Los últimos datos del INE de hace tres años (2021) apuntaban a que la tendencia era que el número de casas y pisos desviados al mercado turístico alcanzase y superase de lejos esta cifra.
La pregunta es: ¿cómo es posible que ante semejante secuestro de millones de viviendas que están destinadas a usos antisociales (vacías, en el mercado turístico, alquileres de temporada) la única solución que se plantea constantemente es construir más?
Y mi respuesta a esto es que hasta ahora no hay ni ha habido un interés real, un interés político, en bajar los precios en este país.
Desde el estallido de la burbuja en 2008, los gobiernos y los bancos centrales no se han dedicado a ver cómo podían lograr que la vivienda fuera más barata y asequible. Al contrario, el objetivo ha sido, por encima de todo, evitar que el precio de la vivienda bajase al nivel que le hubiera tocado si hubiera seguido la inercia que llevaba. La manera de lograr esto, la manera de parar el descenso de precios desde 2008, ha sido fundamentalmente atraer el dinero internacional de tipo especulativo y oportunista. Esto se logro de distintas formas.
En primer lugar, se acometió un rescate gigantesco de los activos tóxicos de las viviendas en manos de la banca, con más de 60 mil millones de euros, que fue acompañado de una segunda parte, que son 50 mil millones de euros que van a la Sareb. La Sareb también se encarga de absorber todas esas viviendas que estaban en números rojos y en manos del sistema financiero. En total hablamos de 110 mil millones de euros que van a intentar sanear unas cuentas, unos paquetes de viviendas, que están en precios bajísimos, en números rojos. Se trata de sanear el sistema residencial y hacerlo atractivo para la inversión global.
En segundo lugar, hay otra medida que ha tenido mucha influencia aquí y en otras partes: la política de bajar los tipos de interés por parte de los bancos centrales. Esto ha facilitado que aquellos actores con más capacidad de compra -véanse, los fondos y las sociedades de inversión- puedan acaparar buena parte de las viviendas que salen a la venta.
En tercer lugar, la política de privilegios fiscales y subvenciones que ya he enumerado antes. Subsidios enormes orientados a convertir la vivienda en un activo especulativo de primer orden. O los visados de oro: visados a cambio de comprar viviendas por un valor de más de medio millón de euros. Todas estas medidas, que han sido intervenciones muy fuertes por parte del Estado y de las comunidades autónomas en el mercado, han ido orientadas a atraer la demanda internacional y a evitar que el precio de las viviendas bajara.
Y aquí es muy importante también entender que el mercado de la vivienda no funciona como un mercado de oferta y demanda estándar. Por un lado, porque la oferta es muy inelástica: el suelo no se puede crear. De suelo solo hay uno, que es el que te ha dado la naturaleza. Y es un suelo muy determinado, sobre el que se ha desarrollado un determinado tejido urbano a lo largo de muchos años de historia, con una enorme riqueza social y unos títulos de propiedad asociados a él. Si tienes una ciudad consolidada con los precios disparados, es imposible crear una ciudad en paralelo capaz de competir y bajar precios. No es lo que sucede, por ejemplo, en el campo de la telefonía móvil, donde nuevas empresas pueden entrar con un nuevo producto e inundar el mercado de una oferta mucho más competitiva. Por otro lado, la demanda es infinita. Está compuesta por una inversión internacional que está permanentemente buscando mercados de vivienda en los que depositar montañas de dinero para obtener rentabilidades muy altas. El 80% de las compras de los grandes fondos las están liderando capitales extranjeros.
Claro que hay que hacer vivienda pública, porque tenemos unas cifras que están en lo más bajo del ranking europeo (realmente no llegamos ni a un 2% de vivienda protegida). Pero decir que hay que construir vivienda en lugar de regular y atacar los mecanismos perversos que generan inflación de precios es un falso dilema. La cosa no va de decidir entre construir o regular.
Vuelvo a los dos casos que les citaba al principio: Viena y Singapur. A menudo gente tanto de izquierda como de derecha, de todos los signos políticos, cita a Viena como un lugar que durante 100 años ha hecho mucha vivienda pública. Esto es verdad y lo sigue haciendo. Pero es clave entender que, desde hace un siglo, Viena también interviene de manera muy valiente y decidida en el mercado (como otras ciudades europeas). Históricamente, ha hecho contratos de alquiler indefinido, regulado precios (incluido, desde hace pocos años, el control del precio del suelo), y establecido impuestos a las operaciones especulativas en el mercado. En Viena se dan incentivos fiscales a los promotores y fondos. Por supuesto. Pero solo a cambio de producir vivienda protegida a perpetuidad.
5. Soluciones: lo que hay que hacer y lo que hay que dejar de hacer
Terminaré este diagnóstico con las soluciones.
1º) Impedir las compras especulativas. Primero, tenemos una hemorragia: la mayoría de las viviendas que salen a la venta se las están quedando aquellos que no las necesitan realmente. ¿Que hay que hacer frente a eso? Países Bajos señaló el camino en enero de 2022: aprobó una ley que permitir que las ciudades prohiban las compras de vivienda (hasta un determinado precio) cuando no sea para vivir en ellas. Más de 150 ciudades en Países Bajos han aprobado una norma que lo que hace es decir: “si usted quiere comprar esta vivienda, tiene que demostrar que va a vivir durante cuatro años en ella”. ¿Y esto qué ha provocado? Que se empiece a frenar la entrada de inversión especulativa en el mercado de la vivienda. Básicamente, se trata de proteger a la población residente que quiere comprar su primera vivienda.
2º) Proteger a la población que vive de alquiler y seguramente lo hará durante toda la vida. Para hacer esto tenemos que homologarnos a países como Francia, Escocia, Alemania, Países Bajos, Austria, Dinamarca o Suecia. ¿Qué hacen estos países? Establecen que los contratos de alquiler se renuevan automáticamente a no ser que el propietario de la vivienda lo necesite para sí o para un hijo. Es decir, que se tenga que mudar. Si el inquilino cumple con sus obligaciones, el contrato de alquiler se renueva y puedes vivir toda tu vida en una casa sin el miedo a que te echen. Esto, además, fomenta la renovación de las viviendas. Cuando una persona sabe que se puede comprometer con una vivienda a largo plazo, esa persona está dispuesta a hacer mejoras en dicha vivienda y a decirle al casero “oiga, según la ley habría que renovar esto, habría que arreglarlo”. Y eso es justamente lo que no está pasando ahora: la gente tiene miedo a hablarle de reparaciones a su casero porque, tal vez, si lo dice, no le renovarán el contrato.
Aquí es muy importante entender que la naturaleza de los contratos (indefinidos o temporales), a pesar de lo que se dice, no impactan en el volumen de oferta. Se dice constantemente que las leyes franquistas redujeron la oferta de alquiler. Y en base a ese mantra, en 1985 se aprueba el Decreto Boyer, que introduce por primera vez los alquileres temporales, sustituyendo a los indefinidos. Pues bien, entre 1985 y el estallido de la burbuja en 2008, la oferta de alquiler no dejó de descender. Siguió bajando a pesar de que los contratos eran temporales y no indefinidos. ¿Qué fue lo que provocó el aumento de la oferta? Fue el estallido de la burbuja en 2007-2008. Es desde entonces que la oferta del alquiler ha crecido.
Al mismo tiempo, es crucial seguir regulando precios, conteniendo y bajando precios ahí donde se está haciendo, y también donde aún no. Ahora mismo hay una ley de vivienda que permite a todas las comunidades autónomas proteger a esa población, que es la de menores recursos, la población joven y no tan joven, la que se ve condenada a un mercado del alquiler asfixiante. Y un dato -estos son datos del Registro de Fianzas de Cataluña, el Institut Català del Sòl (que registra el 80% de los alquileres): entre 2008 y 2023, la oferta de pisos en alquiler ha subido siempre, a excepción del año de la pandemia (2020). Lo digo porque desde 2019, cuando empezaron a introducirse cambios en el mercado del alquiler, contratos más largos, regulaciones de precios, se nos dijo que esto iba a destruir la oferta. ¿Por qué sube tanto la oferta? Por lo que explicaba al principio. Porque las viviendas que salen a la venta están siendo acaparadas por actores que se dedican al negocio del alquiler, que está hiper-subsididiado y es extremadamente rentable.
3º) Castigar los usos antisociales de la vivienda en lugar de subvencionarlos, y ayudar a quienes promuevan vivienda o pública a perpetuidad. Es preciso dejar de ayudar y premiar a las prácticas especulativas (alquileres abusivos, los turísticos, de temporada, la vivienda vacía, etc). Hay penalizarlas con impuestos mucho más altos que al resto de actividades económicas. Y en su lugar hay que crear un sistema de ayudas a quienes promuevan la vivienda social o pública a perpetuidad y sin costes ecológicos: gestores públicos, cooperativas, y actores privados.
4º) Asegurar un uso óptimo del stock existente de viviendas para garantizar que cumplen su función social. Los objetivos de construcción que se plantean actualmente aquí y en todo Europa no son realistas. Es imposible construir al ritmo que se plantea sin superar los límites biofísicos, sin acelerar el cambio climático. Porque, entre otras cosas, el hormigón es un material no reciclable y que genera unas emisiones de carbono extremadamente altas. Hay que generar vivienda pública, sí, pero hay que ver cómo y cuánta se hace dentro de los límites planetario.
En este sentido, el sector público debe contar con muchos más recursos y ser emprendedor. Se trata no solamente de cambiar las reglas del juego, sino de ser proactivo. Y esto pasa por agilizar y agilizar la creación de vivienda pública, como decía. Pero al mismo tiempo, el sector público tiene que entrar en el mercado y adquirir viviendas, como hicieron en su día Viena y Singapur, o como ha hecho Berlin en los años rcientes. Mediante tanteo y retracto y otras fórmulas. El sector público debe competir con los actores de mercado para ampliar el sector de vivienda social y asequible.
5º) Poner orden en el sistema de intermediación, donde el abuso está generalizado, para introducir un sistema de concertación y regulación pública. Tenemos un problema con el mercado de la intermediación. Ahora mismo, tanto los portales como las agencias tienen incentivos para aumentar los precios. Por un lado, el volumen de negocio de los portales inmobiliarios, que son las principales fuentes de información en este país, depende de que haya más rotación. Cuantos más cambios de inquilino, más anuncios y por lo tanto, más negocio. Y esto está directamente asociado a las subidas de precios. Además, el portal más grande del mercado ha sido multado por Competencia, por formar cartel con cadenas inmobiliarias y fijar comisiones, lo que tenía efectos en el precio. Por otro lado, las agencias inmobiliarias también tienen un incentivo para subir el precio porque sus honorarios se calculan en base al precio de la vivienda. Frente a esto, hay que eliminar los incentivos perversos y los conflictos de intereses, e introducir un sistema que proteja el interés general.
6. Por qué no hay interés en reconocer las causas y aplicar las soluciones necesarias
Es evidente que son necesarios cambios profundos. El problema, como decía antes, es que hasta ahora no ha habido jamás un interés real en bajar los precios. Esto responde a diversos motivos y actores:
a) Los legisladores y las puertas giratorias. La última Secretaria General de Vivienda salió del Gobierno y pasó a trabajar para el lobby de los fondos de inversión. El mismo que había estado presionando para impedir cualquier medida que regulase el mercado del alquiler, y había logrado dejar fuera al alquiler de temporada. Meses antes, ya había fichado a la Secretaria de Estado del mismo Ministerio, pero tuvo que renunciar ante el revuelo y la presión mediática. Y en los años anteriores, había tenido como portavoz a un influyente exministro y exalcalde del partido gobernante.
Por otra parte, el 20% de los diputados ingresan rentas del alquiler, más del triple que la población. Casi todos los grupos parlamentarios tienen viviendas en alquiler entre sus miembros. Además, cuatro de cada diez diputados tienen más de una vivienda.
Finalmente, desde los gobiernos y los bancos centrales hay un principio sagrado desde los años 80, y es tratar a la vivienda como un factor macroeconómico: no se quiere que baje su precio porque se considera que esto afecta a los balances de los propietarios y empresas, cuyas principales inversiones se encuentran en el mercado inmobiliario. Las políticas de tipos de interés de los bancos centrales guardan una estrecha relación con este objetivo.
b) Los expertos y los medios. Casi todos los expertos que son invitados por los medios e influyen sobre los legisladores son propagadores del mantra de “el problema es la falta de oferta”, ignorando -o peor, ocultando- los problemas estructurales que he explicado.
Aquí también hay puertas giratorias y conflictos de intereses. Prácticamente no hay lobby inmobiliario que no tenga una pata en la universidad pública, a través de la cual financia estudios favorables a sus intereses. Destaca la UPF, con hasta cuatro cátedras pagadas y co-dirigidas por agencias inmobiliarias, administradores de fincas y promotores. Sus informes y opiniones se presentan ante la opinión pública como trabajos científicos neutrales.
Por otra parte, los grandes portales inmobiliarios -cuyos beneficios dependen de una mayor rotación e inseguridad residencial- son usados y legitimados por los medios como fuente fiable de información. Sus constantes informes sobre precios (sistemáticamente hinchados) y sus opiniones (siempre contra las regulaciones favorables al derecho a la vivienda) cuentan con potentes altavoces. Y, salvo honrosas excepciones, en la mayoría de territorios no existe una contraparte de información pública y de calidad que pueda contrarrestar la cantidad de noticias falsas que se vierten a diario en el debate público.
En definitiva, lo que está sucediendo con la vivienda es como si las políticas de sanidad y salud pública estuvieran moldeadas por una compañía dedicada a la venta de tabaco.
Pero lo cierto es que la sociedad se está rompiendo, y la vivienda es lo que la está fracturando. Las bases del consenso social que duró 50 años -entre 1957 y 2008- se están resquebrajando. Y la gente no puede más. Por eso estamos asistiendo a una ola de manifestaciones masivas y sin precedentes: en Canarias, Baleares, Málaga, Madrid, Barcelona, y muchos más lugares. Frente a esto, ya no caben las medias tintas o los paños calientes: hay que actuar.